2015年9月29日

あえてリスクをお伝えします!不動産投資の正直な話

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1) どんな投資でもリスクはつきものです。では、不動産投資の場合は・・・。

不動産投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品です。 株やFXなどの投資商品に比べて、ハイリスクではないですが、投資である以上、危険性がない、デメリットがない訳ではありません。その不動産投資の
リスクを本音で語りましょう。

2) 不動産投資の8つのリスクとは。

不動産会社はリスクを話したがらず、失敗事例を出したがりません。ただ、成功している人は、しっかりとリスクもその対処法も知って不動産に投資をしています。
今回は不動産投資を検討するのであれば、絶対に外すことのできない8つのリスクについてご紹介いたします。
1借金 2.空室 3.滞納 4.物件価格下落
5.家賃下落 6.地震 7.火災 8.賃貸管理会社倒産
記事のなかでは、単なるリスクの内容紹介だけではなく、その回避策、対応策についても踏み込んで紹介しています。
この記事の内容を読み、実践して頂ければリスクを回避、軽減することができるので、ぜひ参考にして、快適で安心な不動産投資を始めましょう。

(1) 借金リスク
不動産投資で一番のリスクが借金です。空室や滞納があるからといって、それで不動産投資が破綻するわけではありません。借金返済のための原資を入居者からの家賃収入に頼っていて、その家賃収入が空室や滞納で入ってこなくなった結果、返済が滞り不動産投資が行き詰まってしまうのです。
<その対策>
借入額が少なければ少ないほど、借金のリスクは小さくなります。極端な話、借入リスクをなくすには、借金をせずに現金で不動産を購入することです。とはいえ、不動産は高額な商品ですから、借金を使わずに購入できる人は限られます。
そこで、借金を活用して不動産を購入したとしても、10年以内に資産に占める借入割合を40%にまでもっていきましょう。この借入割合40%が借金リスクに対応するための目安です。

(2)空室リスク
いくら利回りが良い物件を購入できたとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってこないので、その利回りにまったく意味はありません。投資のパフォーマンスを最大限に高めるためには、空室期間のいかに短縮できるかがポイントになります。
<その対策>
空室リスクは以下の算式で決まります。

立地(賃貸需要の大きさ) × 商品力(入居者から人気のある物件) × 営業力(入居者募集のノウハウ)

この3つの要素をいかに高めていくかが空室リスクを抑えるために重要になります。
空室リスクを抑えるのであれば、東京23区内の駅から徒歩10分以内の物件を選ぶことです。
さらに、新宿・渋谷・池袋・東京などのビッグターミナルへのアクセスが便利で、駅から徒歩10分以内の物件が、いわゆる最も賃貸需要の高い立地になります。
すでにご存じのように、日本はすでに人口減少時代に突入しており、地方や郊外ではその傾向は顕著にあらわれています。こうした場所の不動産に投資をした場合、人口がもともと少ないので、空室を埋めるのは一苦労です。
その点、東京23区内であれば、日本で最も人口が多く、さらに企業や学校も集積しているので、入居者となる若者も全国から集まってくるので、賃貸需要には事欠きません。

(3) 滞納リスク
家賃の滞納は、後手にまわればまわるほど回収が困難になります。なかには、もう何年も滞納を続けて家賃を100万円以上溜めているといったケースもあります。しかも、滞納しているからとって、すぐに入居者を追い出すわけにもいかないので、その点、空室に比べてもリスクが大きいのが滞納の特徴です。
<その対策>
あなた自身が滞納家賃の回収にあたって、すぐに入居者と連絡を取らずにずるずると滞納を許してしまったり、いつまでも入居者と連絡がつかない、連絡がついても払ってもらえないなど、対応が後手に回るほど回収可能性は少なくなります。
そのためにも、滞納解消にノウハウをもつ専門家に一任することが一番の解決策です。

(4) 物価価格下落リスクとその対策
築年数の経過と共に物件価格は下落していきます。そうはいっても、物件の選び方次第では、価格下落を軽減することができます。

(5)家賃下落リスクとその対策
物件価格の下落と同様、築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃も下落していきます。そして、家賃水準は立地と部屋自体の魅力によって決まります。

(6) 地震に強い物件を選ぶこと。
いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。地震に強い物件を選ぶには、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。

(7) 火災リスクとその対策
木造アパートの場合は、1部屋の火災がアパートすべてに燃え移ってしまいますが、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、1部屋だけで被害はとどまります。

(8) 賃貸管理会社の倒産とその対策
毎月決まった日に振り込まれていた家賃がたびたび遅れ始めるようであれば、それは管理会社の経営が行き詰まっているシグナルです。家賃入金の遅延が続くようであれば、賃貸管理会社の変更を検討すべきです。

不動産投資にはたくさんのリスクがあります。しかしリスク対応策もあります。株やFXは、自分では予測ができない要因に収益が左右されることが多い事に対して、不動産投資は、リスクの予想もでき、またその対応策も講じる事が可能なのです。 きちんとリスクを理解し、失敗しない不動産投資をしましょう。


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