2015年9月29日

初心者必読!今から始める不動産投資の正直な話。

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株式投資は、投資した会社の業績によっては株価が下落したり、経営破綻によって株式の価値がゼロになる危険性、リスクを伴っています。
その代わり、会社の業績が向上し、企業価値が上昇したときは株式の価値が何倍にもなる可能性があります。このようなことから株式投資は預貯金よりも安全性の低い「ハイリスク・ハイリターン」の商品です。
不動産は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまうリスク、すなわち危険性を伴っていますが、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いといえるでしょう。
このようなことから不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品といえます。

<不動産投資とは>
不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、購入した不動産を賃貸したり、売却することによって利益を得ることです。
賃貸によって得る利益をインカムゲインと言い、マンションやアパートを人に貸して家賃収入を得る方法です。
売却によって得る利益をキャピタルゲインと言い、購入価格と売却価格の差で利益を得る方法です。

<いま、なぜ、不動産投資が注目を集めているのか?>
ご存知のように、預貯金の利率は高くても1%前後です。これは1,000万円を預けて、1年間にわずか10万円の利子しかつかない計算になります。
また、年金不安が叫ばれて久しく、少子高齢化で現役世代が減少している上に、不景気によって想定した運用利回りが実現できないばかりか、運用差損すら発生しているのが現状です。
しかも国民年金では、未納率が40%近いという現状もあり、私たちが公的年金で受け取れる額は、将来、減少していくことが避けられません。
そんな時代だからこそ、自己責任で将来に備えることが大切だと、誰もが考え始めているのです。
「自己責任で将来に備える」とは、将来を見据えて計画的に資産を運用し、公的年金に老後のすべてを頼りきるのではなく、個人年金を準備することです。
そして今、安定した資産運用、個人年金のひとつとして注目されているのが、不動産投資です。
不動産投資は安定した投資であり、空室リスクはあるものの長期に渡って不労所得をもたらしてくれます。
自己資金のほか、金融機関から融資を受け、レバレッジ(てこの力)を効かすこともできます。
不動産投資に成功すれば、毎月安定した賃料収入が得られ、あなたを経済的・精神的に豊かにしてくれます。
将来に対する不安も解消されることでしょう。

収益物件を選ぶポイントとして、以下のような項目が挙げられます。
そして何よりも大切なのは、自分が実際に住むと想定してみることです。

<初心者が物件を選ぶポイント>

●エリアを選択
人気地域では、利回りは低い傾向にあります。
不動産価格の下落に比べて賃料の相場は動きが緩やかなので、不人気地域や地方では、物件価格は安いが、賃料が高いケースがあります。
利回りばかりを気にしていると、賃貸需要がない辺境にたどり着く結果になるかもしれません。まず、人口動態や地域の成長性を判断し、賃貸需要が高い地域で利回りが高い物件を探すことが重要なポイントです。

●周辺環境
交通の便や周辺環境も不動産購入時には重要なポイントの一つです。
駅からの距離は徒歩10分以内が理想的でしょう。また、急行電車の停車駅かどうかを確認するのも忘れないでください。ワンルームの場合、駅近物件は環境より優先され、コンビニエンスストアやスーパーなどの商業施設が公園などの公共施設よりも重視される傾向にあるといえます。それに対し、ファミリー向けマンションなどは公園などの公共施設も重要視されることになります。

●管理、メンテナンス状況
区分所有の場合、戸数が多く、空き室の少ない、管理人が常駐しているようなマンションは管理が良い所と判断できます。集合ポストや自転車置場にゴミがあって雑然としているようでは、住民マナーや管理状態を疑いましょう。また、大規模修繕の履歴や修繕積立金の総額、今後の修繕計画も把握しておきたいものです。
一棟物件の場合、現在の建物の状況を自分の目で確認し、今までどこを修繕したのかを調査しましょう。その上で、今後どの部分に修繕が必要になるのか、どれくらいの費用がかかるのかを想定しておきましょう。そのための費用をストックしておくことも忘れないで下さい。

収益物件購入の場合は、必要条件を定めておいて、その条件が満たされる物件が紹介されるまで待ち、合致するものと出会えたら即決するという姿勢が重要です。
例えば、エリアは自宅から1時間以内、価格は5000万円以下、築年数は10年以内、利回りは8%以上、駅から徒歩10分以内など、5つくらいの必要条件を設定した上で探すようにするとよいでしょう。
細かい枝葉の条件には振り回されず、幹を見据えることが大切です。

不動産に100点満点はありません。一つの目安ですが、80点で合格とする姿勢が優良物件を選ぶコツです。


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