2015年9月29日

安定収益は見込める?優良な物件を見極るための正直な話。

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不動産投資は、長期に渡って安定した収入を得ることを目的とした資産運用です。他の投資と比べて低リスクで、自己資金が少額でも始められる投資手段として注目が集まっています。私的年金の確保や節税対策ができるなど、様々なメリットがあるのも魅力です。
バブル期の頃は、不動産の売却を目的として購入し、値上がりしたところで売却して利益を得るという投資手法が主流でした。しかし現在では、アパート経営による賃貸収入を目的とした不動産投資が多くなっています。

1)利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことです。

つまり、不動産投資の支出に対する利益の回収割合のことです。高利回りになるほど回収率は高くなり、低利回りになるほど回収率は低くなります。ここでは、利益に直結する利回りについて説明しましょう。

2)「表面利回り」と「実質利回り」について。

賃貸経営をするために不動産物件を購入する場合、その物件の収益性を考慮することが重要です。利回りから、どのくらいの期間で投資金額を回収できるのか、どのくらいの回収率で利益を上げることができるのかを把握しておきましょう。
不動産投資においては、「表面利回り」と「実質利回り」という言葉をよく耳にします。この2つの利回りは、どのように違うのでしょうか?

【表面利回り】
表面利回りとは、「年間家賃収入÷物件価格」で計算した利回りのことです。
例えば、年間家賃収入200万円、物件価格2000万円の場合、表面利回りは10%になります。賃貸経営にかかる諸経費などは計算に入れていないため、表面利回りは高い数字が出ます。賃貸経営でしっかりと投資収益をあげていくためには、表面利回りは10%以上が望ましいでしょう。

【実質利回り】
実質利回りとは、「実質家賃収入÷投資総額」で計算した利回りのことです。実質家賃収入は、年間家賃収入から賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などの経営諸経費を差し引いた金額。投資総額は、物件価格から購入諸経費を差し引いた金額を指します。実質利回りは6~8%程度あると良いでしょう。
表面利回りは大まかな収益力を確認するには便利ですが、より正確な収益力を表す数字となるのは実質利回りです。表面利回りだけでなく、実質利回りを考慮して、物件購入や賃貸経営をしていくことが重要となります。

3)高利回りの物件の探し方

割安で売られるケースはどのような場合?

① 売主が売却を急いでいるパターン
売主が物件を売却する理由は様々です。中には早急に資金が必要な売主も少なくありません。一般的に融資を利用する場合は、融資審査で時間がかかりますので、現金でお支払いができるならすぐに契約ができ、また購入価格の交渉にも有利になります。従って、興味がある物件がありましたら、売主の売却理由も聞くようにしましょう。

② 空室になりやすくなる阻害要因があるパターン
阻害要因、つまり一見汚く、空室が目立つような物件については、旧オーナーはできるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、ちょっとしたリフォームをするだけで満室にできる物件が格安で売られることは珍しくありません。このような物件は、こういう容易に改善できる阻害要因を放置したままで、格安で売却に出されることが多いので、価格交渉をする際にも買い手が有利になることが多いです。

③ 値付け間違いパターン
時には売却に慣れていないオーナーさんと収益不動産にあまり知識のない不動産業者より売却に出された「安い値段」値付け間違いの物件があります。

利回りについてきちんと知って戴き、不動産投資で安定収益を獲得してもらえれば幸いです。