2015年9月30日

ぶっちゃけどうなの?不動産投資のメリット・デメリットの正直な話。

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1)まずは「不動産投資」とはどういうものかを知りましょう。

不動産投資は「難しそう」であり「多額の資金がないと始められない」と思っている人が多いのではないでしょうか?また「リターンも高いけど、リスクも高そう」などと思っている人が多いのも確かです。

それでは、まずは「不動産投資」の基本を知ることから始めてみましょう。

不動産投資とはマンションやアパートを購入し、他人に賃貸することで家賃収入を得ること、つまり運用収益(インカムゲイン)と思われていますが、厳密に言えば、物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する売却利益(キャピタルゲイン)行為を本来の「不動産投資」と呼んでいます。
この場合、投下した自己資金に対して最終的に手元に戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に換算したものを投資利回りと呼んでいます。
上記のような売却を前提にしなければ、毎年のキャッシュフローに期待します。
すなわち、「不動産投資」での利益は、物件取得価格に対する年間の純収入の比率、つまり利回りに着目し利益を確保する事になります。
しかし、不動産投資はある程度の利回りを確保できますが、元本の保証はありません。

2)不動産投資のメリット(魅力)とは。

不動産投資のメリット魅力としてあげられるのは、公的年金をサポートする私的年金となる事、生命保険の代わりになる事、相続税対策として有効な事、節税効果がある事、インフレに強い事などがあげられます。

私的年金の手段

私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、公的年金と貯蓄だけでは、長い老後生活の不安が高まります。投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金に加えて、安定した賃貸(家賃)収入を得ることができます。

生命保険の手段

投資用マンションをローンで購入すると、団体信用生命保険(団信)に加入することになります。万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。残されたご家族には債務無しのマンションが残り、月々安定した家賃収入が入ります。

相続の対策

購入した投資用不動産は時価で評価されます(おおよそですが、建物部分は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価)です。賃貸中は、さらに土地・建物ともに2~3割減の評価額を受けますので、相続対策として有効です。

インフレの対策

インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下(目減り)し、投資物件の資産価値や賃料の上昇が想定されます。物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、不動産投資はインフレ対策になるといえます。

3)不動産投資デメリット・リスク

不動産投資は、魅力的なメリットも多いですが、その反面リスクについても把握しておきましょう。
空室のリスク
不動産投資の主な収入源は賃貸収入です。投資したアパート、マンションが常に満室で、入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討できます。ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。

建物の老朽化

経年変化による建物の老朽化は避けられません。老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが高まります。常に物件を最良の状態に維持する 「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。

金利の上昇

ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。ただし、低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。

資金流動化のリスク

将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。立地が良い所、もしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。

不動産価格の下落リスク

投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えます。これを不動産価格の下落リスクといいます。不動産価格の下落リスクを避けるには、値下がりリスクに強い優良物件の確保、リフォームなどの老朽化を回避する運営管理が必要になります。また、そのようなリスクを負わない為にも専門家にお任せする事はセオリーと言えるでしょう。

このように「不動産投資」には、メリットとデメリットがあることを
前提に投資されることをお薦めします。
株式投資と違って、ハイリスク、ハイリターンではないし、たとえ失敗したとしても「不動産」は残るから安心・安定感が「不動産投資」にはあります。


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